669 St Marks Avenue, Brooklyn, New York

669 St Marks Ave, Brooklyn, NY, New York 11216, Stati Uniti
Posted on 1 Luglio 2020 / 405
Listing Type : Club Deal
Type : Residential
Condition : Aperto
Size : 1526 mq / 16432 sf
Asking Price : $12.100.000

Un club deal con quota minima $50,000 (circa €40.000), ritorno del 10% annuo e orizzonte di 18 mesi.
La quota andrà a finanziare la costruzione di un immobile immediatamente cantierabile a Brooklyn. I soci potranno riservare senza deposito una o più delle 10 unità condominiali ‘green’.
Il costo di attuazione del progetto e’ di $12,100,000; le residenze saranno energeticamente autosufficienti, tutte dotate di spazi esterni e almeno tre esposizioni.
Il ricavo netto di vendita e’ stato previsto in $14,100,000 nel precovid. Le caratteristiche del palazzo (indipendenza energetica, spazi esterni) lo rendono di particolare attrattiva nel postcovid, riteniamo quindi confermabili i valori di vendita del business plan originario.

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Sintesi Analisi Finanziaria

Fonti

Equity $2,400,000 dal proprietario del terreno assieme al costruttore (de facto i General Partners) $1,700,000 da crowdfunding italiano gia’ finanziato (Limited Partners) $4,100,000 Totale Investimento Soci 33,9% Financing $6,500,000 da una banca locale $1,500,000 dal club deal da noi proposto $8,000,000 Totale Debito 66,1% =========== $12,100,000  

Utilizzo

$4,070,000 acquisto terreno $800,000 Progettazione, Sopralluoghi,Permessi, Spese legali, due diligence etc. (soft costs) $5,780,000 Scavi, Materiali, Assicurazioni, Noleggio Mezzi, etc. (hard costs) $1,450,000 costi finanziari, Banca , Bridge Financing, Commissioni, Tasse di registro ipoteche, etc ===========   $12,100,000 Costi totali di realizzazione

Vendita

$14,900,000 Valore medio stima di vendita $970,000 costi complessivi di vendita ==============   $14,030,000 Ricavo al netto dei costi di vendita $1,930,000 utile Soci pari al 47% del capitale investito Alla vendita vengono rimborsati nell’ordine
  • la banca del prestito e degli interessi maturati
  • il mezanine financer (club deal Saint Mark) del prestito e degli interessi
  •  limited Partners (raccolta crowdfunding)
  • i general Partners
Quindi, salvo ritardi nel periodo di costruzione che aumenterebbero la lunghezza del prestito e quindi la parte di ritorno alla banca, occorrerebbe una diminuzione del 13% dei valori di vendita prima che il mezanine financing rischi di perdere parte degli interessi, e una diminuzione del 14,8% prima che rischi di essere intaccato l’investimento dei soci del club deal.
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